王者地段，青铜配套，当心郑州楼市的地段陷阱！

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曾经有记者采访还没有成为川普的特朗普，问：“你经营房地产的诀窍是什么?”特朗普说：“好地段！好地段！好地段！”李嘉诚也曾说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！”面对同一问题，不同国家的地产大亨在不同时间，不同地点，给出的答案却惊人的相同，正所谓英雄所见略同，“地段决定论”道出了房产价值的真谛，也被房地产业界奉为金科玉律。然而一个城市好地段的形成，并非是一蹴而就，而是在历史的沉淀下大浪淘沙的结果。北方城市大多依照环线发展路径，以一个点为圆心，不断的向外辐射发展。郑州同样也不例外。环线发展下的城市，距离中心越近，意味着配套价值越大，配套的价值决定地段的好坏。即使现在东区势头强劲，但是一旦主城区土地有任何风吹草东，依然会引发全城关注，这便是地段价值最好的体现。商城核心区，这是真正意义上的郑州城，不管是代表郑州历史的商都城墙，还是代表新时代郑州城运的二七商圈都含括在这里。历史的沉淀和新城的崛起在这里交汇，造就了这里独一无二的地段价值。但是商都核心区以东，这个由未来路、金水路、中州大道、陇海路合围的区域明明紧邻城市核心地段，区域内的楼盘买了两年多却依然卖不动。地段论似乎在这里遭遇滑铁卢。但是当我们抽丝剥茧的看透地段背后的真相时，你会发现这里去化困难原来早就有迹可循。

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1、一流的地段，三流的配套一个城市的发展方向是根据城市的产业重心动态变化的。郑州起源于商朝亳都，在它的城墙西侧，陇海、京广在此交汇。由于交通便利，郑州最初的商业雏形在此形成。形成了由金水路、大学路、陇海路、城东路合围之下的郑州1.0时代。新中国成立后，省会随之迁往郑州，省委落地郑州北部，与此同时，国棉六子在西郊一字排开，北进西拓是这个是时代的主旋律。在此基础之上由农业路、桐柏路、航海路、未来路合围之下的区域组成了郑州2.0的时代。早期的郑州，西郊成为郑州最早的经济中心，金水是郑州的政治中心，二七则是郑州的商业中心，老管城除了一座沉睡了千年的城墙外，没有任何优势。这也是为什么郑州的二环线西北方外延速度明显大于东南的原因。滑动查询：

在这样的时代背景下，未来路以东直到1988年还是一片待开发的荒地。虽然这里属于金水区，但是由于开发时间较晚，这里错过了配适省委的顶级配套。片区内的学校大多都是由村小发展而来。配套只能仗着地段狐假虎威。地段和配套配适度不足，大大影响了片区的地段价值。不仅如此。由于圃田西站便捷的货运通道。未来路东侧大大小小的建材厂，家居城在此建立。大量的工厂和城中村更加稀释了大型配套的成长空间。同时，工厂林立导致城市界面落后，居住氛围不佳。商都核心区既是刚需高攀不起的好地段，同样也无法满足改善客户追求配套和圈层的置业需求。2、好马配好鞍，好地配好企。配套基因的先天不足，本可以引进知名开发商后天补救，仍可以扶摇直上，快速成熟。偏偏这里非要自力更生。这里的土地早期被小开发商瓜分殆尽，仅剩的几块空地也被金林，腾威，清韵蚕食干净。同样的位置，不同品质的小区在二手房市场中的竞争力却大相径庭，美景芳林和万科美景龙堂同样12年左右交付。明明区域差别不大。两者差价却高达几千块。这样的故事在郑州市场上屡见不鲜。旭日龙源和正商东方港湾，价差7000；海森林和保利心语一期，价差5000；位置相同，拼的便是小区的品质。目前商都核心区在售的腾威城，清韵颐景园，金林双玺全部都是都是本土小开发商独立开发。腾威城背后的腾威置业，股东为张庄股份经济合作社。乃张庄村民集资公司。之前开发过中南海知音、润城时光里品质一般，和同期交付的正弘山仍有不小的价差。说回项目本身。腾威城的户型设计十分不合理。不管是87平的朝北两卧，还是93平的朝东两房，采光都会受到影响，且大两房的设计和目前刚需购房者追求功能性的购房理念背道而驰。不合理的产品定位注定会劝退一大批刚需购房者。大户型设计中，123平却仅仅只有一个卫生间，140平只做到两室朝南，这样的户型设计同样很难打动追求改善的购房者。清韵颐景园的将两栋洋房，一栋高层和一栋小高放一个23亩的土地上。洋房最大到427平，高层最小只有57平，产品定位非常混乱，仿佛是奢侈品和地摊货放在一个橱柜售卖，想买地摊货的刚需不敢入门，想买奢侈品的改善觉得拉低了圈层。到头来，只能是双双离开，寻找适合自己的店铺。金林双玺背后的金林置业开发过金林公馆、大观国际品质尚可，在二手市场中价格较为坚挺，但是金林双玺最大的问题是小区面积太小。一个小区一栋楼，活动空间实在太小。就像是一个向往草原的老虎，如今只能在动物园的枷锁中度过一生。小社区的压抑感是无法改变的。腾威失于品质，清韵败于规划，金林少了工区。归根结底，还是产品的问题。产品不好放在刚需区域或许可以侥幸过关，因为刚需客群的选择空间有限。但是身处金二环这个黄金位置，想在这里置业的个个都是不差钱的主。他们的选择空间更大。当然不会翻这几个项目的牌子了。去化困难也就是理所应到的事情了。

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说了这么多，用一句话形容商都核心区的新房市场——刚需高攀不起，改善避之不及。影响一个项目价格的因素有四种——地段价值，配套属性，产品规划和物业服务。地段和配套决定项目的下限，产品和物业则影响项目的上限。金二环的地段价值固然诱人，但是这里的溢价空间却十分有限。一是片区内林立着的都是房龄10年以上的老社区，无法为片区提供持续利好，地段价值已经定型。买入便是价格峰值。二是片区内新房项目全是小开发商，在品牌上无法形成商标溢价，目前这些项目所呈现出来的产品不管是户型设计还是社区规划都有不小的问题，产品溢价同样很难实现。在片区没有重大利好的情况下，后期涨幅空间基本锁死，不仅如此，随着时间的推移，小区耐久度不足，价值也会不断缩水。在二手房市场的竞争力会不断减弱。刚需因地段买入溢价，改善因产品买了站岗，不管是哪种情况，结局确实殊途同归。因此，购房者一定要小心地段陷阱。骑白马的不一定都是王子，好的地段不一定都会保值。我们应该跳出惯性思维。在好产品中寻求好地段才是当下新房市场中资产保值最重要的思路。

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